Покупка недвижимости в Испании — одно из самых популярных решений среди иностранных инвесторов и людей, ищущих жильё для отдыха или переезда. Независимо от того, мечтаете ли вы о квартире у моря, доме в центре Барселоны или вилле на Коста-Бланка, есть одно обязательное требование для всех иностранных покупателей: NIE (Número de Identidad de Extranjero).

В этом подробном руководстве мы объясним, что такое NIE в Испании, зачем он необходим при покупке недвижимости и как его получить иностранцу легально и быстро в 2025–2026 году.

Что такое NIE в Испании?

NIE — это уникальный идентификационный номер, присваиваемый иностранцам испанскими властями. Он используется для налоговых и юридических целей во всех официальных и финансовых операциях в Испании.

NIE не является разрешением на проживание или работу. Его основная функция — административная, позволяющая испанским властям идентифицировать иностранного гражданина, участвующего в юридических или экономических действиях.

Для чего нужен NIE?

• Покупка или продажа недвижимости в Испании
• Открытие банковского счета
• Уплата налогов на недвижимость и доход
• Регистрация собственности в Реестре недвижимости
• Подписание контрактов у нотариуса

Зачем нужен NIE при покупке недвижимости?

По законам Испании иностранные покупатели обязаны иметь NIE перед завершением сделки. Без него покупка не может быть зарегистрирована или завершена.

Юридические причины

NIE позволяет властям связать недвижимость с конкретным владельцем. Нотариусы и Реестры недвижимости не могут завершить сделку без этого номера.

Налоговые и финансовые причины

Владение недвижимостью в Испании влечет уплату налогов, таких как налог на передачу собственности (ITP), НДС и ежегодный налог на недвижимость для нерезидентов. Все эти обязательства регистрируются по номеру NIE.

Кто должен получать NIE?

Любой иностранец, планирующий купить недвижимость в Испании, должен получить NIE. Это касается как граждан ЕС, так и неевропейцев.

Граждане ЕС

Для граждан ЕС NIE присваивается при регистрации резидентства или при подаче заявки на налоговый идентификатор для недвижимости или финансовых операций.

Не граждане ЕС

Иностранцы из стран вне ЕС могут получить NIE независимо от проживания в Испании. Многие покупатели получают его исключительно для владения недвижимостью.

Как получить NIE в Испании (2025–2026)

Существует три официальных способа получения NIE. Выбор зависит от вашего местоположения и сроков.

Подача в Испании

Можно подать заявку лично в полицейском участке или в Офисе для иностранцев (Oficina de Extranjeros). Нужно записаться на приём через официальный портал Cita Previa.

Подача через консульство Испании за границей

Если вы ещё не в Испании, можно обратиться в консульство или посольство Испании в своей стране. Полный список консульств с инструкциями находится на официальном сайте: exteriores.gob.es – Консульства Испании.

Подача через представителя

Многие иностранные покупатели уполномочивают юриста или «gestor» для подачи NIE через нотариально заверенную доверенность. Это быстрый и удобный вариант для инвесторов.

Документы для подачи на NIE

• Действующий паспорт (оригинал и копия)
• Заполненная форма EX-15 – Скачать PDF EX-15
• Доказательство причины подачи (бронь или намерение покупки недвижимости)
• Доказательство оплаты официального сбора (Modelo 790) – Modelo 790-012
• Подтверждение записи на приём (если подаете в Испании)

Сколько стоит NIE?

Официальный сбор за NIE в 2025–2026 году составляет примерно 10–15 € в зависимости от региона.

Дополнительные расходы могут возникнуть при использовании юриста или подачи через консульство.

Сколько времени занимает получение NIE?

• В Испании: часто выдаётся в день подачи
• Через консульство за границей: в среднем 4–10 недель
• Через представителя: 1–3 недели

Действителен ли NIE постоянно?

Да. После присвоения NIE остаётся действительным на всю жизнь. Он не меняется при переезде, продаже недвижимости или изменении статуса резидента.

Распространённые ошибки

• Ошибочно считать, что NIE равен разрешению на проживание
• Слишком поздняя подача заявки в процессе покупки
• Неполные или неверно заполненные формы
• Выбор неправильного типа записи на приём

Официальные ресурсы

• Министерство внутренних дел Испании – информация о NIE
• Запись на Cita Previa (онлайн)
• Официальные консульства Испании по всему миру
• Скачать форму EX-15 (PDF)
• Modelo 790-012 – оплата сбора

Вывод

NIE — это основа любой покупки недвижимости иностранцем в Испании. Знание процедуры и получение номера заранее обеспечивают плавное и законное завершение сделки.

Если вы планируете купить недвижимость в Испании в 2025 или 2026 году, получение NIE должно быть вашим первым шагом.