10 Fehler, die Erstkäufer beim Hauskauf machen — und wie du sie wie ein Profi vermeidest
Der Kauf des ersten Eigenheims ist ein großer Meilenstein im Leben. Für viele Menschen ist es nicht nur eine emotionale Entscheidung, sondern auch eine der finanziell wichtigsten. Gerade als Erstkäufer kannst du schnell Fehler machen, die Zeit, Geld und Nerven kosten. Dieser umfassende Leitfaden zeigt dir die zehn häufigsten Fehler, die Erstkäufer begehen, und wie du sie geschickt umgehst, um den Traum vom eigenen Zuhause ohne Stolperfallen zu realisieren.
Fehler 1: Kein realistisches Budget festlegen und Finanzplanung vernachlässigen
Warum ein Budget essenziell ist
Viele Erstkäufer starten die Haussuche, ohne eine klare Vorstellung von ihren finanziellen Möglichkeiten zu haben. Sie überschätzen oft, was sie sich leisten können, und unterschätzen die tatsächlichen Kosten, die beim Hauskauf anfallen. Das kann schnell zu Enttäuschungen führen oder dich in eine finanzielle Schieflage bringen.
Versteckte Kosten beim Hauskauf
Neben dem Kaufpreis fallen noch viele weitere Kosten an, die oft übersehen werden:
Nebenkosten des Kaufvertrags: Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer können insgesamt 5 bis 7 % des Kaufpreises ausmachen.
Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, fallen je nach Region 3 bis 7 % Provision an.
Renovierungs- und Reparaturkosten: Besonders bei älteren Immobilien nicht zu unterschätzen.
Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Heiz- und Nebenkosten.
Umzugskosten und Einrichtung: Oft wird dies vergessen, ist aber finanziell relevant.
So planst du richtig
Um böse Überraschungen zu vermeiden, solltest du folgende Schritte gehen:
Eigenkapital ermitteln: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein, um günstige Kreditzinsen zu erhalten.
Monatliche Belastbarkeit prüfen: Finanzexperten empfehlen, maximal 30 bis 35 % des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung einzusetzen.
Finanzielle Puffer einplanen: Für unvorhergesehene Ausgaben sollte eine Reserve von 3 bis 6 Monatsgehältern vorhanden sein.
Budget für Nebenkosten kalkulieren: Nicht nur Kaufpreis, sondern alle Kosten einrechnen.
Fehler 2: Kreditwürdigkeit und Finanzierung nicht ausreichend vorbereiten
Bedeutung der Bonität
Die Kreditwürdigkeit ist für Banken entscheidend, um zu beurteilen, ob sie dir ein Darlehen gewähren und zu welchen Konditionen. Ein schlechter Schufa-Score kann zu höheren Zinsen oder sogar zur Ablehnung führen.
Typische Fehler bei der Kreditvorbereitung
Zahlungsverzögerungen oder Mahnungen: Diese wirken sich negativ aus.
Zu viele Kreditanfragen: Häufige Anfragen innerhalb kurzer Zeit mindern die Kreditwürdigkeit.
Offene oder unübersichtliche Kreditkonten: Je höher deine Ausgaben im Verhältnis zum Einkommen, desto riskanter wirkst du.
So verbesserst du deine Kreditwürdigkeit
Schufa-Auskunft rechtzeitig einholen: Mindestens 6 Monate vor der Kreditanfrage.
Fehler in der Schufa korrigieren lassen: Unstimmigkeiten melden und beseitigen.
Schulden abbauen: Offene Kredite tilgen, wenn möglich.
Keine neuen Kreditanfragen vor der Beantragung stellen.
Fehler 3: Unklare Vorstellungen vom Wunschobjekt
Warum klare Kriterien wichtig sind
Viele Käufer lassen sich von Emotionen treiben und verlieren dabei den Überblick. Ohne klar definierte Vorstellungen verschwendest du Zeit und Energie mit Immobilien, die nicht passen.
Faktoren, die du berücksichtigen solltest
Lage: Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote.
Immobilienart: Einfamilienhaus, Wohnung, Reihenhaus, Neubau oder Altbau.
Größe und Raumaufteilung: Anzahl der Zimmer, offene Küche, Arbeitszimmer.
Zustand der Immobilie: Renovierungsbedarf, energetischer Zustand.
Nachbarschaft und Infrastruktur: Entwicklungspotenzial, Sicherheit.
Vorgehen
Erstelle eine Liste mit „Must-Haves“ und „Nice-to-Haves“. Priorisiere, um dich nicht in Details zu verlieren.
Fehler 4: Juristische Prüfung vernachlässigen
Risiken bei fehlender Prüfung
Unklare Eigentumsverhältnisse, Belastungen oder fehlende Genehmigungen können dich später teuer zu stehen kommen.
Wichtige Dokumente, die du prüfen solltest
Grundbuchauszug: Er zeigt die Eigentumsverhältnisse und Belastungen.
Baugenehmigungen und Nutzungsrechte: Diese müssen vorhanden und gültig sein.
Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen): Regelt Rechte und Pflichten.
Eventuelle Grundschulden oder Hypotheken: Können die Finanzierung erschweren.
Tipps
Lasse alle Dokumente von einem Immobilienanwalt prüfen. Verstehe jeden Vertragspunkt vor der Unterschrift.
Fehler 5: Keine professionelle Immobilieninspektion durchführen lassen
Warum eine Begutachtung entscheidend ist
Oberflächliche Besichtigungen reichen nicht aus. Schäden am Gebäude können teuer werden, wenn sie nicht erkannt werden.
Was sollte geprüft werden?
Statik und Fundament: Risse, Setzungen.
Dach und Fassade: Zustand, Undichtigkeiten.
Elektrik und Sanitäranlagen: Sicherheit und Funktionsfähigkeit.
Heizung und Lüftung: Effizienz und Zustand.
Feuchtigkeit und Schimmel: Besonders in Kellern oder Bädern.
Vorgehen
Engagiere einen zertifizierten Gutachter, der die Immobilie sorgfältig prüft und dir einen detaillierten Bericht liefert.
Fehler 6: Falschen oder keinen Makler wählen
Vorteile eines guten Maklers
Ein erfahrener Makler kennt den Markt, hilft bei Preisverhandlungen und managt den Papierkram.
Worauf du bei der Auswahl achten solltest
Referenzen und Erfahrungen prüfen.
Transparente Kommunikation.
Klare Provisionsregelung.
Marktkenntnis in deiner Region.
Ohne Makler kaufen?
Kann Geld sparen, erfordert aber rechtliches und fachliches Know-how, um Fallstricke zu vermeiden.
Fehler 7: Zusatzkosten unterschätzen
Neben dem Kaufpreis fallen viele Kosten an, die du nicht vergessen darfst:
Notarkosten und Grundbuchgebühren.
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %).
Maklergebühren.
Kosten für Renovierung und Einrichtung.
Laufende Nebenkosten (Versicherungen, Strom, Wasser, Heizung).
Fehler 8: Emotionale Entscheidungen treffen
Gefahr
Schöne Ausstattung oder Dekoration können den Blick auf Mängel verstellen.
So bleibst du objektiv
Vergleiche mehrere Immobilien.
Nimm Freunde oder Experten mit zur Besichtigung.
Lass dich nicht zu Schnellentscheidungen drängen.
Behalte deine Kriterienliste im Auge.
Fehler 9: Keine ausreichende Versicherung abschließen
Welche Versicherungen sind wichtig?
Wohngebäudeversicherung: Schutz gegen Feuer, Wasser, Sturm.
Hausratversicherung: Schutz für dein Inventar.
Risiko-Lebensversicherung: Absicherung der Finanzierung für den Todesfall.
Berufsunfähigkeitsversicherung: Schutz bei Arbeitsunfähigkeit.
Fehler 10: Langfristige Perspektive nicht berücksichtigen
Was bedeutet das?
Immobilien sind eine langfristige Investition. Du solltest auch zukünftige Bedürfnisse und Entwicklungen bedenken.
Aspekte
Familienplanung (Kinderzimmer).
Arbeitsplatzwechsel und Pendelzeiten.
Entwicklung der Infrastruktur.
Wiederverkaufswert und Wertsteigerungspotenzial.
Bonus-Tipps für Erstkäufer
Immobilienmessen und Seminare besuchen.
Regionale Marktberichte studieren.
Finanzierungszusage vor der Suche einholen.
Alle Dokumente und Kommunikation schriftlich festhalten.
Geduldig bleiben und nicht überstürzt handeln.
Fazit
Der erste Hauskauf ist eine Herausforderung, die mit der richtigen Vorbereitung und Vorsicht gut gemeistert werden kann. Wenn du die typischen Fehler vermeidest, kannst du viel Geld sparen und stressfrei ins neue Zuhause einziehen.
